Sprawdzenie wykonawcy domu szkieletowego w Koninie zajmuje ok. godziny przy komputerze i jedną rozmowę z listą pytań. Nie polecamy firm i nie publikujemy opinii – podajemy kryteria, które możesz przyłożyć do każdej oferty. Jedna liczba na start: rezerwa 10–15% budżetu, którą zaleca jeden z wykonawców [S4], to zwykle więcej niż różnica między dwiema ofertami.
9 punktów kontroli
| # | Co sprawdzić | Gdzie / podstawa |
|---|---|---|
| 1 | wpis działalności | CEIDG [S32] |
| 2 | status VAT i rachunek | biała lista [S33] |
| 3 | uprawnienia kierownika budowy | e-CRUB [S20] |
| 4 | zakres „stanu” na piśmie | definicje firm się różnią [S3] |
| 5 | płyta i wymiana gruntu | 480–750 zł/m², 120–160 zł/m³ netto [S5] |
| 6 | klasa i wilgotność drewna | do 18% [S8] |
| 7 | źródło ciepła | sieć MPEC albo pompa [L13] |
| 8 | podwykonawcy | art. 647¹ KC [S18] |
| 9 | rękojmia | 5 lat [S19] |
Trzy typy firm
| Typ | Zakres | Uwaga |
|---|---|---|
| Producent prefabrykatów | ściany i dach z hali, montaż | często tylko SSZ [S1] |
| Generalny wykonawca | od płyty do deweloperskiego lub pod klucz | sprawdź podwykonawców [S18] |
| Ekipa ciesielska | szkielet na miejscu | osobne ekipy do płyty i instalacji, kierownik budowy [S9] |
Pytania na pierwszą rozmowę
- Czy firma robiła płytę na gruncie z wysoką wodą, jak w dolinie Warty [L8]?
- Kto zamawia opinię geotechniczną [S7]?
- Jaki jest przekrój ściany i jej U [S14]?
- Czy cena obejmuje transport i dźwig [S4]?
- Jak wygląda harmonogram płatności względem odbiorów [S22]?
Punkty 1–3: rejestry
Fakturę ze stawką 8% za dom mieszczący się w 300 m² [S16] wymaga czynnego podatnika – sprawdź to na białej liście [S33]. W e-CRUB zobaczysz uprawnienia i specjalność kierownika budowy, ale nie kary – poproś o zaświadczenie z izby [S20]. Przy domu do 70 m² na własne potrzeby kierownik nie jest obowiązkowy, ale bez niego odpowiadasz sam [S9][S25].
Punkty 4–6: oferta
Oferta producenta prefabrykatów często kończy się na stanie surowym zamkniętym [S1]. Zapytaj wprost, czy w cenie jest płyta, elewacja i wełna w ścianach [S40]. W Koninie dopytaj o grunt: w dolinie Warty woda stoi 0,5–2,0 m pod terenem, a w piaskach są torfy [L8]. Dobra oferta przewiduje wariant z wymianą gruntu albo odsyła do opinii geotechnicznej [S7].
Przykład: oferta A – 4 800 zł/m² SSZ z płytą; oferta B – 4 300 zł/m² bez płyty. Dla domu 100 m² na płycie 110 m² różnica 50 tys. zł znika po doliczeniu płyty za 53–83 tys. zł netto [S5]. To nasze wyliczenie.
Punkt 7: ciepło
Kocioł na paliwo stałe w nowym domu musi w Wielkopolsce mieć automatyczny podajnik i spełniać normy emisji [L11]. Miejska sieć ciepłownicza korzysta w 100% z OZE [L13]. Zapytaj, czy wykonawca zna warunki przyłączenia do sieci, jeśli działka leży przy ciepłociągu [L14].
Umowa: ryczałt, zadatek, kary
- Przy ryczałcie wykonawca co do zasady nie podwyższy wynagrodzenia [S28].
- Zadatek: jeśli umowę zerwie wykonawca, oddaje go podwójnie; jeśli ty – przepada [S30]. Przy zaliczce tych skutków nie ma.
- Kary umowne za opóźnienie i wady zastrzeżesz w umowie [S29].
- Raty dla firmy dopiero po odebranych etapach, w rytmie transz z banku [S22].
Punkt 8: podwykonawcy
Odpowiadasz solidarnie za zapłatę podwykonawcy, o którym zostałeś powiadomiony i któremu w 30 dni nie sprzeciwiłeś się na piśmie [S18]. Poproś o listę podwykonawców i potwierdzenia przelewów.
Punkt 9: rękojmia i odbiór
Rękojmia za wady budynku – 5 lat [S19]. Gwarancja jest dobrowolna. Zakończenie budowy zgłaszasz w PINB: dla miasta przy ul. płk. Sztarka 1 [L5], dla gmin powiatu przy Al. 1 Maja 9 [L6].
Lokalne pytanie kontrolne
Zapytaj, gdzie wykonawca złoży zgłoszenie. Dla działki w Koninie właściwy jest Urząd Miejski i wniosek UA-6a [L2], dla gmin powiatu – Starostwo przy Al. 1 Maja 9 [L7]. Firma, która to wie, zna lokalne realia.
Czerwone flagi
- brak przekroju ściany w ofercie [S14],
- zaliczka zapisana jako „zadatek” bez wyjaśnienia skutków [S30],
- brak listy podwykonawców [S18],
- odmowa podania klasy drewna [S8],
- termin „od podpisu” zamiast od gotowej płyty [S23].
Logistyka: dojazdy
Z centrum Konina do Starego Miasta jest 8,1 km, do Ślesina 19 km, do Sompolna 32 km [L16]. Zapytaj, czy transport elementów i dźwig są w cenie – to częsta dopłata [S4].
Koszty: koszty budowy. Formalności: dom do 70 m².
Źródła i dokumenty
- [L2] BIP Urzędu Miejskiego w Koninie – Zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dom do 70 m² (UA-6a)
- [L5] Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla miasta Konina
- [L6] PINB Powiatu Konińskiego – Zawiadomienie o zakończeniu budowy (PB-16)
- [L7] Wikipedia – Powiat koniński
- [L8] Karwacka, Rodzoch – ujęcie Kurów w Koninie (Współczesne Problemy Hydrogeologii XIII, 2007)
- [L11] Miasto Konin – Powietrze w Koninie
- [L13] MPEC Konin – Charakterystyka systemu ciepłowniczego
- [L14] Miasto Konin – Oferta dla inwestorów na tereny pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (Pawłówek)
- [L16] OSRM – trasy z centrum Konina (OpenStreetMap)
- [S1] serwis kb.pl
- [S3] serwis doszkieletowego.pl
- [S4] serwis domix-bud.pl
- [S5] serwis domprojekt.pro
- [S7] serwis eli.gov.pl
- [S8] serwis bystrzyca.wroclaw.lasy.gov.pl
- [S9] serwis gunb.gov.pl
- [S14] serwis pozytywniezbudowani.pl
- [S16] serwis prostowprawo.pl
- [S18] serwis prostowprawo.pl
- [S19] serwis prostowprawo.pl
- [S20] serwis gov.pl
- [S22] serwis drewdom.com
- [S23] serwis tektum.com.pl
- [S25] serwis gunb.gov.pl
- [S28] serwis prostowprawo.pl
- [S29] serwis prostowprawo.pl
- [S30] serwis prostowprawo.pl
- [S32] serwis biznes.gov.pl
- [S33] serwis podatki.gov.pl
- [S40] serwis doszkieletowego.pl